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張宏偉:一線城市下半年房價漲漲漲

    對于北上廣深一線城市來講,因為“330新政”、房企集中推盤、股市資金轉投樓市等因素,上半年樓市基本面快速好轉,那么,下半年房價走勢是否會如期出現量價齊升,會不會出現買漲不買跌?豪宅市場會否如上半年一樣表現火爆?

    上半年樓市基本面快速好轉,奠定下半年量價齊升的基礎

    一線城市上半年商品住宅市場短期表現分化:深圳房價快速上漲,北京上海等城市商品住宅房價變化相對溫和。

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從上半年一線城市樓市供求表現來看,一線城市比如北京、上海商品住宅價格表現相對溫和,一方面是商品住宅成交量出現明顯上漲,需求得到釋放,另外一方面市場供應量也大幅增加,大的供應量導致市場存量保持一定的水平,導致市場去化壓力并沒有明顯減輕;蛘哒f,上述過程是快速去庫存與市場基本面復蘇的過程。然而,對于深圳來講,供應量則明顯跟不上,甚至在3-4月份這個時間段出現斷供,所以市場銷售節奏一直保持相對緊張,房價上漲的趨勢比較明顯。

    從市場去化周期來看,截止6月底,北上廣深商品住宅市存量市場去化周期分別在11.79個月、8.80個月、9.04個月、6.21個月,其中,北京、上海、廣州基本在8-15個月,按照同策咨詢研究部的判斷標準,如果一個城市商品住宅市場去化周期處于8-15個月之間,那么這個城市樓市短期基本面表現為供求平衡,已經沒有明顯去庫存的壓力。

    從上述指標意義上來看,截止到今年6月底,北京、上海、廣州目前市場庫存去化周期處于合理區間,雖然沒有明顯的去化壓力,雖然市場量上去了,但是市場去化周期還沒有下降到8個月以下,商品住宅價格還沒有到快速上漲的時候。

    四季度一線城市樓市量價齊升是板上釘釘

    從品牌房企的推盤周期來看,企業預算及銷售計劃安排基本遵守2季度和4季度集中推盤的原則,屆時,由于品牌房企集中銷售的拉動,2季度和4季度整個市場交易量也往往表現突出。今年的二季度,對于房企尤其是上市房企來講,由于“救市”政策發力及房企推盤周期等因素,成交量已經出現明顯反彈。

    同樣,到了今年第四季度,由于市場去化速度的提升,市場已經沒有去庫存壓力,屆時房價上漲也是理所當然,同時,加上企業推盤集中在9-10月及年底的這個時間段,因此,今年第四季度一線城市樓市會出現量價齊升。

    上海北京廣州:繼深圳之后房價將大幅上漲

    從市場去化壓力來看,截止7月26日,北上廣深四個一線城市商品住宅庫存量分別為1076.05萬平方米、1223.88萬平方米、885.16萬平方米、337.4萬平方米,市場去化周期已經分別縮短至10.97個月、7.82個月、8.79個月、5.08個月,這說明,短期內一線城市樓市已經沒有去庫存的壓力,隨著市場去化速度的提升,隨著9月份以后房企集中推盤銷售,未來一線城市商品住宅基本面將呈現快速反彈趨勢。

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從下半年來看,由于一線城市樓市已經沒有去庫存壓力,下半年市場的快速去化勢必會導致庫存去化周期進一步下降,預計深圳繼續維持低庫存去化周期房價快速上漲的局面,但是由于上半年房價漲幅過快,深圳下半年房價有可能會處于高位盤整的狀態,而對于上海、北京、廣州等其他一線城市來講,下半年庫存去化周期將下降至10個月甚至8個月以下,屆時,市場勢必會再現買漲不買跌,上海、北京、廣州樓市將重現2013年下半年火爆的行情,這些城市樓市將成為繼深圳之后房價大幅上漲典型城市。

    一線城市豪宅市場:或因股市下行趨勢而降溫

    股市贏了錢,最合適的消費方向就是購房。尤其是對于股市投資客來講,當股市基本面已經不再持續上漲之后,當股市已經開始回歸理性之后,股民們更應該想清楚要不要繼續留在股市,要不要調整自己的資產配置結構。

    從上半年尤其是5月份之前一線城市豪宅市場表現來看,豪宅成交量的增速遠遠高于市場的平均增速,說明今年一線城市樓市一定程度上是豪宅之年。究其背后的原因,除了原有被壓抑的豪宅市場需求集中釋放因素之外,今年股市獲利資金進入樓市尤其是豪宅市場成為今年一線城市豪宅市場表現較為搶眼的非常重要的促進因素。

    但是,對于當前股市來講,股市“牛市”前景已經破滅,“慢!币埠茈y說。甚至股市還面臨“降杠桿”背后的持續下跌的壓力。此時,對于高位進入股市的股民來講,尤其是原計劃通過股市獲利再進行購房,或再進行重新資產配置的股民來講,當股市不景氣之后,股民在股市的損失也相當慘重,對于本來具備改善或購房投資的群體來講,這個時候可能會因為股市的大幅下跌延緩進入樓市的時間,甚至導致這部分購房群體購房改善生活或進行資產配置的時間擱淺。而這樣的現象對于一線城市的豪宅客戶來講表現尤為明顯,下半年一線城市豪宅市場可能會因為股市暴跌而降溫,市場投資投機性需求會減少,市場據此而回歸理性,成為剛需、改善型主導的市場。

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為,毫無疑問,在6月底“降息+定向降準”的市場背景下,在央行、證監會等部委主導“救股市”的市場背景下,對于尚有獲利空間的股市投資來講,把控好央行等部委給股民們最后的解套期“窗口期”顯得非常關鍵,股民們在最后的政策“窗口期”賣股套現買房成為投資的最佳選擇。而此時,豪宅市場降溫并回歸理性,投資客可以關注一些還具有投資價值和漲價空間的剛需項目、改善型項目,可以在這些項目中繼續謀求升值空間。

 

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